以社會需求為導(dǎo)向以保障城市安全為主線實踐上海城市管理職能新突破

上海市規(guī)劃和國土資源管理局

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上海地質(zhì)環(huán)境工作以服務(wù)城市發(fā)展、滿足社會需求為導(dǎo)向,以保障城市安全為主線,在服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展、支撐 *** 決策等方面進行了積極探索,在城市管理職能實踐中取得新突破。近年來,在部、市合作三維城市地質(zhì)、中國地調(diào)局長三角地面沉降監(jiān)測與防治項目、上海市地面沉降“十一五”防治工作等的共同推動下,在一系列機制體制的保障下,上海地質(zhì)環(huán)境工作,在服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展成效方面取得了顯著的成效。

一、地質(zhì)環(huán)境調(diào)查環(huán)節(jié)前置,優(yōu)化規(guī)劃國土資源管理流程

圖1 世博會園區(qū)三維地質(zhì)結(jié)構(gòu)模型

上海積極貫徹落實地質(zhì)環(huán)境工作對經(jīng)濟社會發(fā)展的先行保障作用,將地質(zhì)環(huán)境調(diào)查作為基礎(chǔ)性工作納入到規(guī)劃和國土資源管理流程中,取得了明顯成效。上海城市地質(zhì)調(diào)查項目的有關(guān)成果已直接應(yīng)用于世博會園區(qū)(圖1)、臨港新城及嘉定新城、松江新城等11個新城的規(guī)劃與建設(shè)及建設(shè)用地審批上,為規(guī)劃區(qū)地下空間開發(fā)與地面建筑布局規(guī)劃等提供了決策參考(圖2)。近幾年,結(jié)合上海城市發(fā)展熱點,陸續(xù)開展了虹橋商務(wù)區(qū)、迪斯尼、大浦東等規(guī)劃區(qū)地質(zhì)調(diào)查評價工作,有關(guān)成果直接作為規(guī)劃編制地理要素底圖之一。全市地球化學(xué)成果直接應(yīng)用于基本農(nóng)田精確落地、農(nóng)用地分等定級,實現(xiàn)了土地質(zhì)量評估與農(nóng)用地分等定級工作的對接。編制了《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃地質(zhì)調(diào)查與評價技術(shù)導(dǎo)則》,為今后城市地質(zhì)工作服務(wù)城市規(guī)劃管理提供了借鑒,初步建立了城市地質(zhì)工作服務(wù)城市規(guī)劃管理的工作機制。

圖2 規(guī)劃軌道交通線路地質(zhì)模型

二、地面沉降監(jiān)測預(yù)警,為城市生命線工程筑起地質(zhì)防護網(wǎng)

自20世紀90年代上海之一條地鐵建成投入運營以來,地質(zhì)部門就開始參與地鐵長期沉降監(jiān)測研究工作,通過監(jiān)測和日常巡查,發(fā)現(xiàn)并及時預(yù)警處置了多起安全事故,成為地鐵管理部門的長期合作伙伴和技術(shù)總體負責(zé)部門。“十一五”期間,上海市地面沉降防治工作以城市生命線工程地面沉降監(jiān)測和預(yù)警為重點,在沉降防治合作機制和骨干監(jiān)測網(wǎng)建設(shè)等方面進展迅速。2009年,市規(guī)劃國土資源局與市市政工程管理處、地鐵運管中心、天然氣管網(wǎng)公司、磁懸浮交通等在內(nèi)的6家生命線工程運營管理單位簽訂了“生命線工程運營期間地面沉降監(jiān)測數(shù)據(jù)共享機制”,進一步明確了 *** 部門和有關(guān)單位在生命線工程地面沉降防治方面的各自職責(zé)。2010年,以軌道交通安全運營服務(wù)為切入點和示范,在市規(guī)劃國土資源局和申通地鐵的合作推動下,雙方就軌道交通監(jiān)測與防治工作形成定期會商制度,軌道交通沉降監(jiān)測基準網(wǎng)建設(shè)也被納入了《上海市“十二五”地面沉降防治規(guī)劃》中。目前已經(jīng)建成了由41座基巖標組成的全球首個軌道交通沉降高程控制基準網(wǎng),滿足了現(xiàn)有的11條運營線路和3條建設(shè)線路沉降監(jiān)測工作的需要,進一步提升了軌道交通安全運營的保障能力,是上海市 *** 以社會需求為導(dǎo)向?qū)嵭谐鞘泄芾砺毮艿膶嵺`性突破(圖3)。

圖3 全球首個軌道交通沉降監(jiān)測基準網(wǎng)在上海啟用

三、地質(zhì)信息匯交和共享,推動成果轉(zhuǎn)化和社會應(yīng)用

以城市地質(zhì)調(diào)查項目為契機,上海整合了自1842年以來的地質(zhì)資料信息,建成了上海城市地質(zhì)信息管理與服務(wù)平臺,截至2011年底,共收集工程地質(zhì)鉆孔85萬個,中心城區(qū)可滿足巖土工程勘察初勘階段要求,已被納入市規(guī)土局指揮中心信息系統(tǒng)、上海市城市地理信息系統(tǒng)。為了更好地發(fā)揮地質(zhì)資料信息集群效應(yīng),上海市規(guī)劃國土資源局與市建設(shè)和交通委員會聯(lián)合發(fā)文,與市建筑業(yè)管理部門共同梳理建筑施工管理流程,在建筑施工許可環(huán)節(jié)增加了地質(zhì)資料匯交告知書和催交環(huán)節(jié),實現(xiàn)了全覆蓋的地質(zhì)資料匯交制度。依據(jù)國務(wù)院《地質(zhì)資料管理條例》,制定《上海市實施〈地質(zhì)資料管理條例〉規(guī)定》,將地質(zhì)資料匯交管理制度納入規(guī)劃和土地管理流程。在此基礎(chǔ)上,上海搭建了地質(zhì)資料信息社會共享服務(wù)平臺,按照“共同建設(shè)、共享資源”的原則,與二十余家市政管理、巖土勘察設(shè)計、工程建設(shè)單位建立地質(zhì)資料信息共享機制(圖4);與海事局、航道局、華師大等單位合作,形成海岸帶地質(zhì)環(huán)境數(shù)據(jù)的長效維護更新機制。目前,該平臺可滿足共建單位、社會單位和普通公眾的各類地質(zhì)信息需求。

圖4 上海市地質(zhì)資料信息共享服務(wù)平臺

廣州市番禺區(qū)房屋建設(shè)有什么規(guī)定

2013年8月12日番禺區(qū)實施《廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引(試行)》工作方案 為進一步規(guī)范我區(qū)農(nóng)村村民住宅的規(guī)劃建設(shè)，深入推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，引導(dǎo)村民有序開展住宅建設(shè)，改善農(nóng)村人居環(huán)境，加快推進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會一體化進程，根據(jù)《關(guān)于加強臨時性建筑和限額以下小型工程建設(shè)管理工作的通知 》（穗府辦〔2009〕10號）及《廣州市人民 *** 關(guān)于印發(fā)廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引（試行）的通知》（穗府〔2012〕35號）的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本工作方案。

一、適用范圍

本方案適用于我區(qū)行政區(qū)域內(nèi)行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、規(guī)劃、建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記管理。村改居的村和已納入廣州市“三舊”改造范圍的行政村，其住宅規(guī)劃建設(shè)不適用本方案。已申領(lǐng)建房備案信息牌的村民建設(shè)項目，仍按照“一系統(tǒng)三制度”實施監(jiān)督管理。未申領(lǐng)建房備案信息牌的，適用本方案。

二、農(nóng)村村民申請住宅《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》程序

（一）村民委員會在區(qū)人民 *** 、鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）的指導(dǎo)下，制定本行政村宅基地使用方案。

（二）村民以戶為單位向所在的村民小組或經(jīng)濟合作社提出建房申請，遞交《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請表》，并出具符合“一戶一宅”的保證書。

（三）村民小組或經(jīng)濟合作社根據(jù)已通過的本行政村宅基地使用方案對村民申請進行審核，出具審核意見。

（四）由村民委員會（或村集體經(jīng)濟組織）在村內(nèi)將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及申請建房情況予以公示，屬于原址拆建的，還應(yīng)當(dāng)同時公示原狀建筑四至圖，公示期不少于15日。如無異議，村民委員會（或村集體經(jīng)濟組織）出具審核意見。

（五）申請人或村民委員會（或村集體經(jīng)濟組織）持申請材料報所在鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）審核，鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）根據(jù)經(jīng)批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃，在5個工作日內(nèi)加具審核意見。

（六）申請人委托鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）向區(qū)行政主管部門申請辦理報建手續(xù)。申請材料包括：

1.申請人的戶口薄、身份證。

2.申請人出具的符合“一戶一宅”的保證書。

3.公安機關(guān)出具的戶籍審查意見。

4.農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請表。

5.屬于原址拆建的，應(yīng)當(dāng)提供原狀建筑四至圖。

6.村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)蓋章的公示情況報告。

7.設(shè)計圖，直接選用《美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計圖集》中的方案的確認表，或具有資質(zhì)的建筑設(shè)計單位、或有執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計工程師設(shè)計的施工圖紙兩套。

（七）區(qū)行政主管部門受理流程：

1.受理申請。申請人委托鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）按要求將所有申請材料報送區(qū)建設(shè)局駐政務(wù)中心窗口。

2.受理登記。在收到鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）提交審批的材料后，區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口進行紙質(zhì)媒介和電子系統(tǒng)登記。

3.分轉(zhuǎn)。區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口收案后即時通知區(qū)國土房管分局、番禺規(guī)劃分局的政務(wù)窗口工作人員領(lǐng)取并做好簽收登記后開展初審。

4.材料初審。各審批部門審查申報材料是否齊全、是否符合要求。申請材料存在可以當(dāng)場更正錯誤的，應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)場更正。區(qū)建設(shè)局應(yīng)在5個工作日內(nèi)根據(jù)各審批部門反饋意見，決定是否受理申請。各審批部門應(yīng)在3個工作日內(nèi)向區(qū)建設(shè)局反饋受理意見，若材料不全且不能當(dāng)場告知補正內(nèi)容的，一次性將應(yīng)補充材料清單提交給區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口。區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口于收到申請資料后5個工作日內(nèi)將《一次性補正材料告知書》統(tǒng)一發(fā)放給申請人。各審批部門均同意受理的，由區(qū)建設(shè)局向申請人出具《廣州市番禺區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)受理回執(zhí)》，并通知各審批部門。

（八）區(qū)行政主管部門審批流程：

1.對于正式受理的報建申請，各審批部門從受理決定的第2日開始審批計時。

2.區(qū)國土房管分局、番禺規(guī)劃分局、區(qū)建設(shè)局根據(jù)申請人提交材料分別出具審核意見（《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況表》、《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況表》、《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況表》，詳見附件），并交回區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口匯總。

3.由區(qū)建設(shè)局根據(jù)各審批部門的審核意見出具《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況匯總表》（一式4份，1份由區(qū)建設(shè)局留存、1份交番禺規(guī)劃分局、1份交區(qū)國土房管分局、1份交申請人），如各部門均審核通過的，1份轉(zhuǎn)交番禺規(guī)劃分局出具《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。番禺規(guī)劃分局將審批的《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》交區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口，區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口將審批資料發(fā)還申請單位。如行政主管部門依法作出不同意申請的審核決定的，應(yīng)當(dāng)說明理由，并書面告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。

（九）區(qū)行政主管部門審批期限：農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請應(yīng)自政務(wù)窗口受理申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)。其中，相關(guān)行政主管部門在20個工作日內(nèi)依法作出審核決定；如各行政主管部門均審核通過，番禺規(guī)劃分局在10個工作日內(nèi)發(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。相關(guān)行政主管部門在20個工作日內(nèi)不能作出審核決定的，經(jīng)本級人民 *** 負責(zé)人批準，可以延長15個工作日，并應(yīng)將延長期限的理由通過區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口告知申請人。

三、農(nóng)村村民申請住宅《農(nóng)村村民住宅施工標志牌》程序

（一）申請人應(yīng)在取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，工地開工前選擇有施工資質(zhì)的單位或具有注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個人及其組織的施工隊伍承接工程施工及管理工作，并委托鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）將承建項目的施工單位資質(zhì)證書或參建的注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)證書送區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口辦理登記。憑區(qū)建設(shè)局已登記的憑證、《村民建房申報登記表》及其他相關(guān)材料報區(qū)城管綜合執(zhí)法分局進行信息錄入，辦理農(nóng)村村民住宅施工標志牌。

（二）鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）應(yīng)當(dāng)持以下資料向區(qū)城管綜合執(zhí)法分局申請農(nóng)村村民住宅施工標志牌：

1.《村民建房申報登記表》。

2.區(qū)建設(shè)局已登記的憑證。

3.《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

4.其他要求需提交的資料。

（三）區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口應(yīng)自收件之日起3個工作日內(nèi)出具承建項目施工企業(yè)資質(zhì)的登記憑證。標志牌由區(qū)城管綜合執(zhí)法分局統(tǒng)一 *** ，實行“一牌一房”的管理，原則上在5個工作日內(nèi)可領(lǐng)取農(nóng)村村民住宅施工標志牌。標志牌仍由各鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）發(fā)放，房屋竣工并通過驗收后5個工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）統(tǒng)一回收交區(qū)城管綜合執(zhí)法分局處理，區(qū)城管綜合執(zhí)法分局將據(jù)此完善村民建房信息登記。

四、農(nóng)村村民住宅建設(shè)監(jiān)督管理

（一）鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）具體負責(zé)抓好轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住宅的建設(shè)管理工作，并負責(zé)日常質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查。鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）應(yīng)制訂相應(yīng)巡查制度，安排工作人員或技術(shù)人員定期和不定期對村民住宅建設(shè)進行巡查，并對工程質(zhì)量、工程安全進行監(jiān)管和指導(dǎo)。

（二）區(qū)建設(shè)局和區(qū)城管綜合執(zhí)法分局按照職能分工對農(nóng)村村民住宅建設(shè)進行監(jiān)督指導(dǎo)，對鎮(zhèn)（街）等基層管理人員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)知識培訓(xùn)。區(qū)建設(shè)局鎮(zhèn)（街）建設(shè)工程服務(wù)站負責(zé)日常村民建房工程的技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)工作，并配合鎮(zhèn)（街）做好村民建房工程的日常安全巡查工作。

（三）農(nóng)村村民住宅的建設(shè)，由村民選擇具有施工資質(zhì)的單位或具有注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個人及其組織的施工隊伍承接工程施工及相關(guān)管理工作，并依法承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任。

（四）施工單位、個人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)施工技術(shù)標準、規(guī)范、規(guī)程進行施工，使用符合工程質(zhì)量要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，保證工程質(zhì)量和安全。

五、農(nóng)村村民住宅建設(shè)規(guī)劃驗收

農(nóng)村村民住宅建設(shè)完工后，應(yīng)當(dāng)持以下資料向番禺規(guī)劃分局申請竣工規(guī)劃驗收：

（一）《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

（二）竣工圖。如住宅建設(shè)沒有變更或者變更不涉及主體結(jié)構(gòu)的，可以施工設(shè)計圖作為竣工圖；如采用《美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計圖集》的方案進行施工的，應(yīng)提供方案中的設(shè)計圖。

（三）規(guī)劃驗收申報表。番禺規(guī)劃分局應(yīng)當(dāng)會同鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）實施規(guī)劃驗收，并自受理之日起15個工作日內(nèi)完成審核，作出驗收合格或者不合格的決定。驗收合格的，出具規(guī)劃驗收合格證。

六、農(nóng)村村民住宅產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證

申請人備齊產(chǎn)權(quán)登記資料向區(qū)國土房管分局申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。涉及違法建設(shè)的，需提交規(guī)劃或綜合執(zhí)法部門出具的違法建設(shè)處理決定通知書及查處結(jié)案材料，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)登記資料包括：

（一）申請書。

（二）身份證明。自然人身份證明、戶口簿、申請人屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的證明。

（三）土地權(quán)屬來源證明?！多l(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證》以及村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)出具的申請人符合“一戶一宅”要求的證明。

（四）房屋平面附圖。

（五）規(guī)劃驗收合格證。

（六）房屋門牌證明材料。

（七）其他要求需提交的資料。

七、監(jiān)督和檢查

（一）區(qū)建設(shè)局是我區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理的牽頭部門，負責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)的農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理工作。番禺規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)城管綜合執(zhí)法分局負責(zé)所在區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住宅的規(guī)劃、國土、建設(shè)、綜合執(zhí)法的具體指導(dǎo)工作。

（二）各鎮(zhèn)人民 *** (街道辦事處)和各部門應(yīng)積極、穩(wěn)妥、快速處理農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)過程中的各種問題和投訴。投訴的受理和處理遵循“向誰投訴，由誰負責(zé)答復(fù)”的原則，涉及其他單位的，應(yīng)轉(zhuǎn)其他單位辦理后再由本單位回復(fù)投訴人，或者把其他單位的投訴方式告知投訴人。

（三）各鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）應(yīng)當(dāng)加強對本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房活動的監(jiān)督檢查，嚴格執(zhí)行本指引的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)有未取得規(guī)劃許可或未按許可內(nèi)容進行建設(shè)的，及時報送區(qū)城管綜合執(zhí)法分局按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條以及《廣州市違法建設(shè)查處條例》第四條、第二十條規(guī)定處理。

附件：1.番禺區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)流程圖

2.番禺區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證辦理流程圖

3.農(nóng)村村民住宅施工標志牌辦理流程圖

4.農(nóng)村村民住宅規(guī)劃驗收辦理流程圖

5.農(nóng)村村民住宅產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證辦理流程圖

建設(shè)單位是先辦工程規(guī)劃許可證還是先審査施工圖

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是作為建設(shè)單位合法使用建設(shè)用地的證明，是在建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前需要辦理的手續(xù)，它確定了擬建項目的位置、地塊范圍、地塊用地性質(zhì)及其他相關(guān)規(guī)劃指標，是建設(shè)單位用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定許可，是取得土地使用權(quán)證的前提條件。沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用地屬于非法用地，依法應(yīng)該收回。

建設(shè)單位申請建設(shè)用地劃許可證、以出讓方式供地的，需要的文件有:(1)取得國有土地使用權(quán)出讓合同；（2）取得建設(shè)項目批準、核準或備案文件(立項文件)；(3)取得規(guī)劃條件通知書。以劃撥方式供地的，需要的文件有:(1)取得選址意見書；(2)取得建設(shè)項目批準、核準或備案文件(立項文件)。以劃撥方式供地和出讓方式供地以外（含臨時用地)的，需要的文件有:(1)取得規(guī)劃條作，根據(jù)規(guī)劃條件的審批意見辦理；(2)取得建設(shè)項目批準、核準或備案文件(立項文件)；(3)審定的修建性詳細規(guī)劃(含總平面設(shè)計方案)。

按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第三十八條、第四十條、第四十一條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核頒發(fā)。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求和建設(shè)單位合法進行建設(shè)工程的法定許可，是申請取得施工許可證的前提條件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證體現(xiàn)相關(guān)規(guī)劃指標，如紅線范圍規(guī)劃總用地界線、規(guī)劃可用地界線、開口位置及坐標、容積宰、綠化率、地上地下車位數(shù)量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數(shù)量、樓層高度、建筑物角點、建筑物距離紅線位置、建筑密度等。建設(shè)單位申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般需要先取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及施工圖及施工圖審查意見等，一般由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審批。

綜上所述，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，“規(guī)劃審批手續(xù)”一般包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而且建設(shè)用地規(guī)劃許可證是取得建設(shè)工程許可證的條件?！督ㄔO(shè)工程司法解釋(二)》第二條對“規(guī)劃審批手續(xù)”突出強調(diào)了“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，是因為取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般已經(jīng)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。若項目無建設(shè)用地規(guī)劃許可證也就無法正常取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

需要注意的是，設(shè)施農(nóng)用地建設(shè)不需要申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)【2010】155號)相關(guān)規(guī)定，設(shè)施農(nóng)用地是指直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地；農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)與用地由經(jīng)營者提出申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn) *** 申報，縣級 *** 審核同意；設(shè)施農(nóng)用地性質(zhì)不同于農(nóng)業(yè)建設(shè)項目用地、按農(nóng)用地管理，相關(guān)建設(shè)無須向規(guī)劃部門申請頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，也不用辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么

房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么

之一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并 *** 報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建

1 立項批復(fù) (發(fā)改委)

2 選址意見書 (管委會)

3 土地證 (國土局)

4 地名申報 (民政局)

5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局)

6 環(huán)評報告 （環(huán)保局,委托環(huán)評公司辦理）

7水保方案設(shè)計所需資料 (稅務(wù)局)

8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局)

9 消防審核申報表 (消防支隊 )

10 人民防空地下室建設(shè)審批表 (人防辦公室)

11規(guī)劃審查必須報送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 )

12 規(guī)劃設(shè)計方案申報 (規(guī)劃局)

13 施工圖審查要件 (審圖機構(gòu))

14 建筑設(shè)計方案申報 （規(guī)劃局）

15 監(jiān)理招投標及合同備案所需材料 (建設(shè)局)

16 施工招投標及合同備案所需材料 (建設(shè)局)

17 設(shè)計合同審查備案所需材料 (建設(shè)局)

18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設(shè)局)

19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局)

20 建設(shè)工程施工許可證 (建設(shè)局)

21 施工用水申請 (自來水公司)

22 施工用電申請 (電力公司)

23 辦理臨時占道、開口 (城管局)

24 物價審批所需材料 (建設(shè)局)

25 物業(yè)管理備案 (建設(shè)局)

26 初始登記 (建設(shè)局)

27 商品房預(yù)售許可證 (建設(shè)局)

房地產(chǎn)開發(fā)流程

我國房地產(chǎn)開發(fā)流程的概述

之一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并 *** 報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程一般包括10個階段。

（A）建議的發(fā)展計劃中的開發(fā)者的出發(fā)點是為整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三個步驟，以及正式啟動，在項目開發(fā)的之一步。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也關(guān)系到該項目是符合市場需要的重要一步。

（E）征地拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，在權(quán)后取得的土地使用的之一步。房地產(chǎn)開發(fā)資金

（六）融資第六步房地產(chǎn)開發(fā)，以及征地拆遷后，最重要的工作。

（七）建設(shè)工程招標投標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是一種有效的 *** ，選擇合適的承包商和監(jiān)理單位。

（八）建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目及時完成關(guān)鍵步驟的質(zhì)量。

（九）市場營銷和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃是第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步。

（J）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的最后一步。

這些都只是一個過程只有特定還要自己去理解和時間。

房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么??？

房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：

1、 前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或 *** 等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、 建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。

3、 銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

預(yù)售條件：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)流程

一、1、首先應(yīng)到國土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并 *** 報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖。

2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

(1)、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

(2)、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

(3)、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

(4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

(6)、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

(1)、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

(2)、國土資源局辦理土地預(yù)審。

(3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

(4)、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

(5)、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

4、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

(1)、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

(2)、消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

(3)、交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

(4)、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

(5)、國土資源局進行用地預(yù)審。

(6)、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

(7)、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

(8)、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

(9)、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：

(1)、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

(2)、人防辦進行人防設(shè)施審查。

(3)、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

(4)、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

(1)、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

(2)、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。

(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖

你好，

房地產(chǎn)開發(fā)的流程非常簡單，但實際的操作卻環(huán)節(jié)頗多，我僅僅就告訴個過程吧，在以后的工作中你自會明白房地產(chǎn)的可愛之處。

1、競拍土地

2、立項，項目審批

3、施工建筑

4、銷售

5、交房

6、物業(yè)移交

農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)流程

建筑場地設(shè)計涉及到哪些規(guī)范？

建筑場地設(shè)計涉及到哪些規(guī)范？

民用建筑設(shè)計通則、建筑消防設(shè)計、居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、無障礙設(shè)計等規(guī)范。

建筑場地設(shè)計施工圖應(yīng)含哪些內(nèi)容

1保留的地形與地物

2施工測量座標網(wǎng)并注定位座標值

3明確場地邊界測量座標，或定位尺寸，退界尺寸包括道路紅線、建筑控制線、用地紅線

4場地四鄰原有及規(guī)劃的道路、綠化的位置（定位尺寸）、以及標注建筑物名稱、層數(shù)包括地下構(gòu)筑物（貯水池等）位置。

5如有地庫等隱蔽工程應(yīng)以虛線表示位置，注明定位尺寸。

6廣場、消防登高場地、室外停車場、運動場、道路、圍墻、排水溝、護坡等均應(yīng)注明并定位。

7組合建筑群應(yīng)有編號，單體加分割槽示意圖。

8注明尺寸單位m,座標及高程（注明測量座標網(wǎng)與施工座標網(wǎng)的相互關(guān)系）、比例

9指北針及地區(qū)風(fēng)玫瑰

建筑設(shè)計涉及到哪些學(xué)科?

一、建筑學(xué)專業(yè) 本專業(yè)培養(yǎng)具備理工與人文、科學(xué)與藝術(shù)廣泛的知識背景，“建筑、城市、園林”三為一體的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)，能在設(shè)計、科研、管理部門及高等院校從事建筑設(shè)計、城市設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、園林設(shè)計、歷史建筑保護、建筑技術(shù)設(shè)計、科學(xué)研究、管理及建筑教育等方面工作的、“厚基礎(chǔ)、寬口徑、善創(chuàng)新、高素質(zhì)”的、德智體美全面發(fā)展的建筑學(xué)科高階工程技術(shù)人才。本專業(yè)新生入學(xué)后需加試美術(shù)，成績不合格者調(diào)整到其它專業(yè)學(xué)習(xí)。 主要課程設(shè)定：建筑學(xué)專業(yè)主要課程設(shè)定如下：建筑學(xué)專業(yè)導(dǎo)論，畫法幾何與陰影透視，建筑設(shè)計初步，美術(shù)，建筑材料，建筑力學(xué)，建筑構(gòu)造，建筑設(shè)計原理，建筑物理，建筑CAD，專業(yè)外語，建筑經(jīng)濟與法規(guī)，環(huán)境心理學(xué)概論，建筑裝置，園林設(shè)計原理，外國建筑史，中國古代建筑史，城市規(guī)劃原理，城市設(shè)計原理，居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計，建筑設(shè)計。

《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》涉及到哪幾個專業(yè)

以前節(jié)能是手算的，必須結(jié)合《建筑節(jié)能標準》與《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》，前者作為判定依據(jù)，后者作為計算依據(jù)。

現(xiàn)在利用節(jié)能計算軟體，選定了地方的《建筑節(jié)能標準》和節(jié)能類別之后，只要根據(jù)要求選擇節(jié)能材料和做法（屋面，外墻，門窗等），。

我學(xué)的建筑工程技術(shù)，我會涉及到哪些建筑規(guī)范？

考二級建造師跟規(guī)范沒什么太大的關(guān)系。規(guī)范的話一般就是建設(shè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范、節(jié)能施工質(zhì)量驗收規(guī)范、給排水管道工程施工及驗收規(guī)范、安全規(guī)范。基本也就這些，如果你不是打算上質(zhì)檢單位或者監(jiān)理單位上班的話沒必要很熟悉。粗略知道一些常用的就可以了。

建筑場地設(shè)計的縱坡、橫坡和坡道坡度的含義是什么?

縱坡就是長度方向、橫坡就是垂直方向的坡道，坡道就是坡度在10%以下的稱坡道。坡度就是水平方向尺度與高度尺寸之比，可以用百分比表示，也可以用比值表示。如10%的坡道，也可以表示為1：10的坡道，是同一個道理。

做UI 設(shè)計涉及到哪些軟體

設(shè)計軟體推薦

photoshop、AI、AE、Axure、Fireworks、CorelDRAW、Flash

1、photoshop

給各位更好的建議還是使用最新的版本的軟體哦！因為一個最新版本的功能更加全面，不然的話更新的意義何在呢？你說是吧！

2、AI

全稱Adobe Illustrator是一款多媒體、線上影象和出版的工業(yè)標準向量插畫的軟體。在生產(chǎn)多媒體影象的藝術(shù)家、專業(yè)插畫家還是生產(chǎn)印刷線稿的設(shè)計者、或者是網(wǎng)際網(wǎng)路頁、線上內(nèi)容的 *** 者，都不否認Adobe Illustrator不僅是藝術(shù)產(chǎn)品工具。也為線稿提供了無與倫比的控制以及精度。向量圖方大放小不會變形這是ai的優(yōu)勢，很適合扁平。劣勢是ai不能切圖，對于虛擬化的圖示處理不是很好。

3、AE

Adobe After Effects在視訊特技和設(shè)計的機構(gòu)，如動畫 *** 公司、電視臺、多媒體工作室以及個人后期 *** 工作室。AE是動效這塊效率更高的軟體但是劣勢是不能用AE畫圖示做介面。屬于是一款層型別后期軟體。

4、Axure

是負責(zé)定義規(guī)格和需求、介面與設(shè)計功能的專家能夠快速建立應(yīng)用軟體和web網(wǎng)站的流程圖、線框圖、規(guī)格說明文件和原型的一個專業(yè)的快速原型設(shè)計工具。

5、Fireworks

是Adobe推出的一款網(wǎng)頁作圖軟體，通過軟體可以加速 Web 開發(fā)和設(shè)計，是一款優(yōu)化與建立 Web 影象和快速構(gòu)建網(wǎng)站與 Web 介面原型的理想工具。

6、CorelDRAW

出自加拿大Corel公司的平面設(shè)計軟體；這款軟體是Corel公司出品的向量圖形 *** 工具軟體，這個圖形工具給設(shè)計師提供了頁面設(shè)計、向量動畫、點陣圖編輯、網(wǎng)頁動畫和網(wǎng)站 *** 等多種功能。

7、Flash

是macromedia公司推出的互動式向量圖和 Web 動畫的標準，由Adobe公司收購。做Flas *** 的人被稱之為閃客。網(wǎng)頁設(shè)計者使用 Flash 創(chuàng)作出既漂亮又可改變尺寸的導(dǎo)航介面以及其他奇特的效果。

建筑場地總平面設(shè)計一般包括哪些內(nèi)容?

關(guān)于建筑工程總平面設(shè)計的一些體會

本人從事建筑設(shè)計近十年來，在設(shè)計院的工作主要是從事建筑設(shè)計及建筑總平面設(shè)計，在總平面設(shè)計中，本人結(jié)合所參加過的工程談一些個人的體會。

一．總平面設(shè)計的依據(jù)是一個根據(jù)業(yè)主的建設(shè)意圖編制的設(shè)計任務(wù)書，根據(jù)任務(wù)書的要求向城市規(guī)劃部門及國土部門申請用地，在規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃布置劃撥用地及相應(yīng)提出有關(guān)的規(guī)劃要求的批準檔案后，由業(yè)主委托進行設(shè)計。

1．工業(yè)建筑的總平面設(shè)計

根據(jù)不同的生產(chǎn)品種，各生產(chǎn)要素的生產(chǎn)環(huán)節(jié)、工藝流程、交通運輸及能源供應(yīng)，后勤及輔助生產(chǎn)設(shè)施來進行安排。

① 根據(jù)城市道路的要求安排廠區(qū)的總方位。

② 根據(jù)生產(chǎn)廠的性質(zhì)可將廠區(qū)分為廠前區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、倉庫區(qū)，有些廠還需安排生活區(qū)。

A 廠前區(qū)一般安排產(chǎn)品銷售，行政辦公，產(chǎn)品設(shè)計研究，質(zhì)量檢驗及檢測中心（或中心化驗室），根據(jù)不同的需要將各個部分建筑集中或分散布置。

B 生產(chǎn)區(qū)根據(jù)工藝流程來安排生產(chǎn)順序。一般是 原材料檢驗→零配件粗加工→零配件細加工→裝配→試車→產(chǎn)品檢驗→產(chǎn)品包裝→入庫，根據(jù)不同生產(chǎn)性質(zhì)布置各工序工種廠房，有些生產(chǎn)產(chǎn)品可集中在大廠房中，有些需分散布置。

C 倉庫區(qū)一般有三個部分，一是原料庫，主要存放備用夠生產(chǎn)一個周期的原材物料；二是裝置庫，儲備生產(chǎn)裝置、備用件及需要及時更換的零配件。儲存量是以不影響生產(chǎn)使用為原則；三是成品庫，用于及時存放已包裝待售產(chǎn)品。倉庫的設(shè)定既要結(jié)合生產(chǎn)流程的安排，如原料庫放在工藝流程的上游，成品庫放在工藝流程的下游，而裝置庫則可根據(jù)各工序不同，裝置的需要分散存放于各流程之中。倉庫的設(shè)定還要根據(jù)運輸條件，如大宗原材料及成品運輸，可能有鐵路、公路專用線，需建設(shè)相應(yīng)的貨臺以利裝卸。至于倉庫容積的大小則根據(jù)生產(chǎn)儲備的需要量，現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展情況，倉庫的大小則需根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模，原材料產(chǎn)地及運輸條件諸多因素來確定。

D 生活區(qū) 生活區(qū)建設(shè)實際分為兩個部分，一是在廠內(nèi)必須設(shè)定的更衣室、浴室、食堂，這個部分有單獨設(shè)定，也有分散安排于車間。對生產(chǎn)性質(zhì)不間斷的某些小廠，也可設(shè)計在廠外。第二部分就是供職工生活的居住區(qū)，包括單身職工宿舍及家屬住宅，對于一般廠區(qū)可能不考慮這個部分，可對于遠離城市的工礦廠區(qū)就要考慮了。

③ 廠區(qū)道路設(shè)計 工業(yè)建筑都為生產(chǎn)產(chǎn)品，各個環(huán)節(jié)都有運輸問題，原材料從外運進及成品向外運出，可以根據(jù)運輸量建設(shè)鐵路專用線或水運碼頭，或汽車運輸?shù)难b卸月臺，在廠區(qū)內(nèi)的成品運輸或工序運輸，有采用軌道運輸或傳送帶運輸；而化學(xué)工業(yè)則多采用管道運輸。根據(jù)不同的運輸形式設(shè)計廠區(qū)的運輸?shù)缆?，以為交通的和消防用的汽車道路所組成的廠區(qū)道路為骨架的道路網(wǎng)，不僅是運輸，也是連線各車間工藝的重要紐帶。

④ 能源供應(yīng) 能源作為重要的生產(chǎn)要素，在總平面設(shè)計中必須予以考慮。如在廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房、供氣、供水站、污水處理站等，這些在廠區(qū)必須的設(shè)施有可以與生產(chǎn)區(qū)融為一體的，也有必須分開的，如城市供電、供水、供氣、供熱、污水處理都可以解決的就不必考慮，如有一項不能解決的，就必須在總平面設(shè)計中留有位置。這方面的工作專業(yè)性很強，必須由裝置專業(yè)密切配合。

2．公共建筑的總平面設(shè)計，公共建筑包括 *** 的辦公機關(guān)、科研、醫(yī)院、學(xué)校（大中小學(xué)、幼兒園、托兒所等），社會福利機構(gòu)及文化娛樂設(shè)施等。因為每一種都有不同的特點，而且專業(yè)化要求也很高，規(guī)模大小也各有不同，除了根據(jù)其必要的附屬建筑及區(qū)內(nèi)道路，綠化等，如曾為一所縣級中學(xué)所作的總平面，需要考慮教學(xué)樓的位置，行政辦公及教研的活動場所、圖書館、音樂教師、風(fēng)雨操場，足夠的室外體育場及校內(nèi)食堂等。這所縣級中學(xué)對容積率等指標未提要求，可以充分考慮其功能的實用性。在目前，國家要建成節(jié)約型社會，盡量減少土地使用的浪費，對各類不同性質(zhì)或功能的建筑都要注意充分利用建筑空間，提高容積率，提高綠化率，設(shè)計出既節(jié)約用地，又充分人性化，環(huán)境優(yōu)秀的總平面布置。

3．居住小區(qū)的設(shè)計現(xiàn)在基本上是為開發(fā)商服務(wù)，為了提高房屋銷售價格，開發(fā)商們拼命提高住宅區(qū)的容積率，在設(shè)計時為了配合人民群眾日益提高的居住要求，在居住小區(qū)除建設(shè)住宅以外，還要考慮停車用地及居民的活動空間，應(yīng)有大片供人們休憩的綠地，及人造景觀，還有室內(nèi)活動的會所及相關(guān)的服務(wù)設(shè)施，如托兒所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點等。設(shè)計時既要考慮開發(fā)商的要求，又要遵守規(guī)劃部門批準的要求，以人為本保證足夠的房屋間距，道路和綠地面積。設(shè)計者也可結(jié)合小區(qū)的地形地貌作出適當(dāng)?shù)木坝^設(shè)計以營造出一種居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境。

二．總平面設(shè)計中的環(huán)境設(shè)計問題

過去的總平面設(shè)計是以功能為主的設(shè)計，整個設(shè)計區(qū)內(nèi)就是單調(diào)的房屋排列和必要的交通條件，即使在民用專案中考慮到人們的居住條件和服務(wù)設(shè)施，也都是停留在低層次的生活標準，隨著人民生活水平的逐步提高，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，因此我們在設(shè)計中除了考慮房屋排列滿足地方規(guī)定的間距，保證房屋的日照、通風(fēng)條件外，還要考慮對環(huán)境的要求及良好的服務(wù)功能，例如：漫步、休憩、曬太陽、遮陰、聊天等戶外活動場所。

1．工業(yè)建筑是以生產(chǎn)功能為主進行設(shè)計，過去只講生產(chǎn)要素，現(xiàn)代己不能滿足了，因此設(shè)計時也要注意環(huán)境設(shè)計，建設(shè)無污染、環(huán)境優(yōu)美的園林化的工廠。特別在廠前區(qū)和生活區(qū)，也與民用建筑一樣要求綠化，美化。致于公共建筑，更要從人性化出發(fā)，針對各種不同的公共建筑創(chuàng)造設(shè)計出注重城市趣味性，與城市景觀相呼應(yīng)，建筑藝術(shù)與環(huán)境的協(xié)調(diào)的建筑作品。對住宅區(qū)的環(huán)境設(shè)計則更有很多文章可作，主要可根據(jù)小區(qū)的地形地貌進行多層次的設(shè)計，創(chuàng)造出一個風(fēng)景如畫，人在畫中游的宜人環(huán)境。

2．住宅小區(qū)的綠化環(huán)境

① 綠化設(shè)計根據(jù)規(guī)劃要求的綠地面積和低限充分提高小區(qū)的綠化覆蓋率，綠化的原則也應(yīng)因地制宜，在平地上可種些花草喬木，便于人們可以在樹下聊天納涼；

② 道路旁應(yīng)以喬木為主，給人創(chuàng)造一個行走有綠蔭的環(huán)境；

③ 房屋垂直綠化，可以改善房屋的小氣候；

④ 屋頂綠化

綠化對改善小區(qū)的小氣候有很大的好處，因此在總平面設(shè)計中應(yīng)充分考慮綠化設(shè)計的分布與細致具體的樹種搭配。

⑤建筑小品設(shè)計 在小區(qū)布置種純靜的綠地是比較單調(diào)的，可在綠化環(huán)繞中點綴以建筑小品、雕塑、噴泉等，使整個環(huán)境和諧而又有變化。居民置身其中有游歷公園得感覺。

3．住宅小區(qū)的親水設(shè)計

最重要的是充分利用原有地形地貌，保留、保護和進一步創(chuàng)新原有水源，在水源旁作沿水廊道，親水平臺或挑入水中的棧橋，因人們與生俱來的親水特性，有水的環(huán)境會使人的生活更加愉悅。

4．住宅區(qū)的色彩設(shè)計，這在總平面設(shè)計中應(yīng)總體考慮的，建筑物的色彩、道路、公共設(shè)施色彩與綠化環(huán)境的協(xié)調(diào)，做到環(huán)境色彩既豐富又有層次得美化環(huán)境。

從以上敘述中可以看到總平面是設(shè)計中的一個重要環(huán)節(jié)，總平面設(shè)計可以

綜合體現(xiàn)房屋建筑在某一個區(qū)域中的經(jīng)濟、實用、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良可以完美體現(xiàn)黨中央關(guān)于以人為本的節(jié)約型社會的工作。所以我感到從事總平面設(shè)計的責(zé)任重大，必須加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，作出更好的總平面設(shè)計，為人民服務(wù)。

建筑設(shè)計知識：城市規(guī)劃對場地設(shè)計有哪些要求

1、建筑設(shè)計首先必須滿足使用要求：根據(jù)建筑物的使用目的，按照相應(yīng)的設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計。比如：空間要求、環(huán)保要求、采光要求、消防要求及結(jié)構(gòu)的耐久要求、抗震要求等。

2、建筑設(shè)計必須采用合理技術(shù)措施原則：正確選用建筑材料、合理安排使用空間，合理設(shè)計結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，考慮方便施工、縮短工期。實現(xiàn)經(jīng)濟目的。

3、、建筑設(shè)計考慮建筑物的美觀性。對于居住、辦公類、及其他公用建筑應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美的環(huán)境。對于建筑物外形構(gòu)造、表面裝飾、顏色都要做合理的設(shè)計。

建筑節(jié)能保溫涉及到哪些方面

建筑物理 建筑結(jié)構(gòu) 建筑材料 建筑設(shè)計等各方面的知識